Base de Cálculo do ITBI: Definição, Limites e Jurisprudência Recentes

Base de Cálculo do ITBI: Definição, Limites e Jurisprudência Recentes

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é tradicionalmente cobrado pelos municípios em decorrência da transmissão onerosa de bens imóveis, como no caso da compra e venda. Um dos aspectos mais relevantes acerca desse tributo é a apuração da base de cálculo, já que dela depende o valor efetivamente devido pelo contribuinte. Nos últimos anos, temos assistido a debates intensos sobre qual seria o parâmetro correto para definir tal base, bem como a um importante avanço da jurisprudência, especialmente do Supremo Tribunal Federal (STF). Neste artigo, vamos abordar a definição, os limites legais e a evolução jurisprudencial recente sobre a base de cálculo do ITBI.

1. Definição da Base de Cálculo do ITBI

O ITBI tem como base de cálculo o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. O valor venal, nesse contexto, é entendido como o valor de mercado no momento da transmissão. O art. 38 do Código Tributário Nacional (CTN) estabelece: “A base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.”

Porém, o conceito de valor venal pode ser controverso. Via de regra, os municípios utilizam o “valor venal de referência” – um valor próprio, muitas vezes divulgado em tabelas – para fins de cálculo do imposto, que pode divergir do valor da transação. Essa prática, embora difundida, tem sido objeto de inúmeros questionamentos judiciais.

2. Limites Legais e Práticas Municipais

Conforme a legislação nacional, o valor venal para fins de ITBI deveria refletir o efetivo valor da transação, ou seja, aquele acordado entre as partes e declarado no instrumento de transmissão (compra e venda). No entanto, muitos municípios insistem em utilizar o “valor venal de referência” – estipulado unilateralmente pelo próprio ente tributante.

Essa divergência prática esbarra no princípio da legalidade tributária (art. 150, I, da CF), que determina que tributo deve respeitar estritamente a base de cálculo prevista em lei. Assim, impor um valor de referência maior do que o realmente negociado afronta a segurança jurídica e onera indevidamente o contribuinte.

3. Jurisprudência Recentes e o STF

A discussão ganhou novos contornos com recentes julgados do STF. No julgamento do RE 1.113.403/SP, de 2021, o Supremo Tribunal Federal consolidou o entendimento de que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor da transação declarado pelas partes, não podendo o município arbitrar de ofício um valor superior, salvo se demonstrar mediante processo administrativo próprio que o valor declarado não corresponde ao de mercado.

O STF frisou que o município não pode vincular automaticamente a base de cálculo do ITBI ao valor venal do IPTU ou a tabelas de referência, pois são finalidades tributárias distintas. O valor declarado só poderá ser afastado por meio de processo específico de arbitramento, concedendo-se ao contribuinte o contraditório e a ampla defesa, conforme o art. 148 do CTN.

• Tese firmada: “A base de cálculo do ITBI é o valor da transação e não o valor venal de referência ou o valor venal utilizado para o cálculo do IPTU.”

4. Consequências Práticas

Com a edição da tese de repercussão geral pelo STF, diversos municípios estão sendo obrigados a rever suas tabelas de referência e procedimentos de fiscalização. O contribuinte ganhou respaldo para exigir que o imposto não ultrapasse o valor da negociação formalmente declarada, a não ser em casos em que se comprove indício de subfaturamento ou fraude.

É importante ainda frisar que o município segue com o poder de fiscalização, podendo instaurar processo administrativo caso entenda haver discordância entre o valor declarado e o valor de mercado, mas não pode simplesmente impor um valor maior de imediato.

5. Dicas para Concursos e Prática Profissional

• Fique atento à diferença de base de cálculo entre ITBI e outros tributos como IPTU.
• Lembre-se da atual jurisprudência do STF para fundamentar recursos e defesas administrativas e judiciais.
• O valor de referência municipal só pode ser utilizado após contraditório e oportunidade de defesa pelo contribuinte.

A correta compreensão dos fundamentos e limites para a apuração do ITBI é essencial para candidatos em concursos, advogados e qualquer profissional que atue com direito tributário ou mercado imobiliário. Atualize-se sobre as decisões mais recentes e esteja preparado para situações em que órgãos municipais tentem impor valores arbitrários.

Esse artigo foi feito com base na aula 3, página 17 do nosso curso de Direito Tributário.