Base de Cálculo do ITBI na Transmissão de Bens Imóveis: Análise dos Critérios Legais e Jurisprudenciais

Base de Cálculo do ITBI na Transmissão de Bens Imóveis: Análise dos Critérios Legais e Jurisprudenciais

A incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é de extrema relevância para o direito tributário municipal e, consequentemente, para o universo dos concursos públicos. O ITBI, de competência municipal, incide sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, da propriedade de bens imóveis, como bem disposto no artigo 156, II, da Constituição Federal. Uma das maiores polêmicas práticas e doutrinárias reside na definição da base de cálculo do ITBI e nos critérios utilizados para sua apuração, especialmente diante dos parâmetros legais e da evolução jurisprudencial recente.

1. Conceito e Previsão Legal da Base de Cálculo

De acordo com o Código Tributário Nacional (CTN), em seu artigo 38, a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. Por sua vez, a legislação de muitos municípios estabelece critérios específicos para a apuração desse valor venal, frequentemente vinculando-o ao valor referenciado para o IPTU ou ao valor declarado na escritura, o que pode gerar conflito de interpretações.

O valor venal, nesse contexto, deve representar uma estimativa do preço de mercado do imóvel na data da transmissão, afastando-se de valores históricos ou meramente venais fixados para fins de tributação patrimonial.

2. Jurisprudência do STF e STJ sobre a Base de Cálculo do ITBI

A jurisprudência recente do Supremo Tribunal Federal (STF) e do Superior Tribunal de Justiça (STJ) vem consolidando importantes balizas interpretativas sobre a base de cálculo do ITBI. Destacam-se os seguintes pontos essenciais:

• Desvinculação do Valor de Referência do IPTU: O STF já assentou entendimento de que a base de cálculo do ITBI não deve ser, necessariamente, o valor venal usado para o IPTU, pois este pode estar defasado ou não corresponder ao valor de mercado efetivo da transmissão onerosa.
• Liberdade de Lançamento pelo Município: O município possui autonomia para fixar sua metodologia de apuração da base de cálculo, mas essa fixação deve encontrar respaldo em critérios objetivos e observar o contraditório e a ampla defesa, em conformidade, sobretudo, com o artigo 145, § 1º, da Constituição.
• Papel do Valor Negociado na Escritura: O valor informado pelas partes na escritura de compra e venda é relevante, mas não é impositivo ao Fisco. Havendo discrepância, cabe ao Fisco promover avaliação administrativa e oportunizar a impugnação pelo contribuinte.

3. Procedimento de Lançamento e Direito de Impugnação

Direcionando o olhar para o procedimento administrativo, cumpre apontar que o lançamento do ITBI deve respeitar o devido processo legal tributário. Caso o município não aceite o valor declarado pelo contribuinte, deverá motivar sua decisão e proceder à avaliação do imóvel. Nesse cenário, o contribuinte terá assegurado o direito de impugnação e, se necessário, de recorrer administrativamente antes do pagamento do tributo.

Uma prática bastante comum é o município estabelecer um valor mínimo (geralmente baseado em um “valor de referência” tabelado), limitando a liberdade de declaração do contribuinte e dificultando a adequação ao valor de mercado. O STJ já rechaçou a prática de vincular de maneira automática a base de cálculo do ITBI ao chamado “valor venal de referência”, sem prévia avaliação e sem possibilidade de impugnação administrativa.

4. Reflexos na Atuação do Concurseiro e Profissional da Área

O estudo aprofundado da base de cálculo do ITBI permite ao concurseiro identificar o posicionamento majoritário das bancas examinadoras, que tendem a cobrar tanto as regras gerais estabelecidas em lei quanto os avanços jurisprudenciais. Assim, é fundamental compreender que:

• A base de cálculo do ITBI deve refletir o valor de mercado do imóvel na data da transmissão;
• O valor venal do IPTU pode ser utilizado apenas como referência, não de maneira vinculante;
• Havendo discordância entre o valor declarado e o valor de referência fiscal, o contribuinte possui direito ao contraditório e ampla defesa antes da exigência definitiva do tributo;
• O procedimento administrativo deve ser transparente, garantindo a avaliação individualizada e o exercício da impugnação.

Além disso, a compreensão desses aspectos é indispensável para advogados e servidores públicos que atuam na área tributária e para todos que buscam responder de forma segura às questões práticas que surgem no dia a dia da transmissão de imóveis urbanos.

Esse artigo foi feito com base na aula 16, página 141 do nosso curso de Direito Tributário.