Base de Cálculo e Critérios de Apuração do ITBI: Análise dos Aspectos Fundamentais

Base de Cálculo e Critérios de Apuração do ITBI: Análise dos Aspectos Fundamentais

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um dos tributos de maior recorrência na vida do cidadão brasileiro, especialmente nas grandes cidades, onde a circulação de imóveis é intensa. Seu correto entendimento é fundamental tanto para quem estuda para concursos públicos quanto para profissionais do direito e do mercado imobiliário. Neste artigo, vamos abordar os aspectos essenciais da base de cálculo e dos critérios de apuração do ITBI, focando nos pontos mais relevantes para as provas e para a prática.

O que é o ITBI?

O ITBI é um imposto municipal, cuja exigência recai sobre a transmissão onerosa “inter vivos” de direitos reais sobre imóveis. Ou seja, toda vez que ocorre uma transação que implique a transferência de propriedade ou de direitos reais (excetuados os casos de garantia), incide esse tributo.

Importante observar que o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) é estadual e incide quando há transferência mortis causa (falecimento) ou por doação.

Base de Cálculo: Qual valor considerar?

A base de cálculo do ITBI corresponde, conforme a legislação federal e a grande maioria das legislações municipais, ao valor venal dos bens ou direitos transmitidos. Valor venal é aquele que o bem alcançaria em condições normais de mercado para venda à vista.

No entanto, surge uma divergência prática relevante: qual valor utilizar se o preço efetivo da transação for inferior ao valor venal estabelecido pelo município, geralmente constante do cadastro imobiliário?

• Entendimento majoritário e jurisprudencial: O município pode adotar o valor venal de referência, mas, caso o contribuinte demonstre que o valor de mercado é inferior, pode requerer a revisão e, se necessário, ingressar com recurso administrativo ou ação judicial.
• STJ: Em recentes decisões, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reconhecido que, para fins de lançamento do ITBI, não se pode simplesmente adotar o valor venal utilizado para IPTU. O valor deve espelhar a realidade de mercado e ser apurado pelo município, assegurando ao contribuinte direito à impugnação.

Vale ressaltar que o procedimento de apuração, em muitos municípios, envolve a autodeclaração do valor pelo adquirente, sujeita à fiscalização, e eventual arbitramento pela Fazenda Municipal.

Critérios de Apuração: Como se calcular o valor devido?

O cálculo do ITBI segue a seguinte fórmula:

Imposto Devido = Base de Cálculo x Alíquota

A alíquota é definida por lei municipal e costuma variar entre 2% e 3%, conforme políticas locais e, eventualmente, o valor do imóvel ou seu uso (habitacional, comercial).

Exemplo prático:
Imóvel com valor venal (base de cálculo) de R$ 500.000,00.
Alíquota de ITBI: 2%.
ITBI = 500.000,00 x 0,02 = R$ 10.000,00

Além disso, é importante considerar:

• O momento da incidência, que ocorre no ato da efetiva transmissão (normalmente, com o registro no cartório de imóveis).
• Responsabilidade tributária: geralmente, atribui-se a quem adquire o imóvel, mas o município pode disciplinar solidariedade com o alienante.
• Caso o pagamento do imposto não seja efetuado, o registro da transmissão será impedido, salvo em hipóteses de imunidade, isenção ou outro benefício legal.

Possíveis Controvérsias e Direito de Defesa

Em função da subjetividade dos critérios de avaliação do valor venal, não é incomum que haja questionamentos dos contribuintes quanto à exigência do ITBI. Nesses casos, é fundamental garantir o direito ao contraditório e à ampla defesa, sendo possível apresentar, por exemplo, laudo de avaliação ou recorrer ao judiciário para discutir eventual excesso de cobrança.

Conclusão

A base de cálculo e os critérios de apuração do ITBI são temas de extrema relevância tanto para o direito tributário quanto para a atividade prática de aquisição de imóveis. Saber identificar o valor correto e os procedimentos legais de contestação é fundamental para evitar prejuízos e garantir o respeito aos princípios do direito tributário, especialmente a legalidade e o contraditório.

Esse artigo foi feito com base na Aula 16, página 2 do nosso curso de Direito Tributário.